周末,和一位许久不见上海品茶安全吗的上海地头蛇吃饭,他一直秉持着不离开上海策略,所以在公司里因为不接受外派,所以位置一直上不去,做来做去就是做一个项目经理。不过在地产这行摸爬滚打十多年上海品茶安全吗了,好歹哪里都混上海品茶安全吗了个脸熟。
许久和他没见,找了一个吃小龙虾的地方,然后上海品茶安全吗我从车厢里拿出前阵子在金山买的黑啤,就和他吃着喝着聊天
不过你别说黑啤真厉害,五瓶下去,后劲好猛,我已经舌头开始打结了,不过那位老兄兴致正酣,我在我最后有点意识的时候,拿着我的锤子手机,按下了录音键。
以下内容就是他一个人说的,我事后听听还满不安的,和大家分享,供大家各自参考
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关于上海人口和楼市之间的关系
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上海一年可以保持1000万的一手住宅去化量,也就是10万套住宅,以2.5人/套人口计算,大概可以解决25万人口居住问题
上海整个城市有2500万人口,也就是说上海一年住宅去化只能解决城市1%的人口居住问题
房地产发展20年从90年发展到现在,上海到现在也只解决了25%的人口居住问题。虽然楼市爆棚,但是需求依然没有得到充分满足
按照这个轨迹发展,上海楼市再发展20年没有问题
上海人口对外说是2500万,其实公安系统备案实际已经达到4000万,为什么不敢对外报,因为4000万人口意味着城市交通、教育、医疗甚至安保系统都需要一倍的升级,城市政府短期内做不到。
也就是说,很有可能,上海的真实需求比任何人想像的都要恐怖
而且哪怕解决了50%以上的人口居住问题,后面又将迎来改善置换的需求,又是一波强劲的人口红利
过去20年上海楼市的发展,其实是在消费人口红利,与整个行业无关,和那个企业无关,仅仅是因为有那么多人口聚集到这个城市而已
为什么外地城市的去化那么差,其实不差,大量的城市的人口只有上海的十分之一,但是却没办法接受上海的十分之一的楼市去化量,其实是人心不足蛇吞象的结果。
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关于上海的限购政策
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上海在延续限购的大背景下,依然实现成交量和价格的双重回暖,也就是说城市需求也是健康且稳健的。哪有什么泡沫,说泡沫的大部分那些买不起房的给自己的借口
上海限购政策其实是挤压掉了投机和大部分的投资需求,如果取消限购,预计城市的成交量会提升20%左右,计算方式为(1000*1.3+1500*1.1)/2500,如果供需失衡房价会提升会远超过20%。
外地城市如果眼红上海的楼市发展,就要想办法实现上海这样的人口聚集,给予政策扶持帮助外来人口落户可能是最现实的解决办法
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上海的商业和办公市场
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上海整体的房地产成交,有90%是住宅的成交,其他办公、商业和其他加起来只有10%。住宅永远供不应求,商办永远供大于求
房地产发展到现在依然只是享受人口红利,面对非生活必需品办公和商业,一直没找到自己的出路
商业和办公是以服务为主导的地产业态,中国房地产依然处于野蛮生长阶段,尚没有进入到“第三产业——服务阶段”
为什么所有开发商喜欢玩住宅,因为这个是生活必须品,简单且粗暴。为什么玩过住宅的不适应玩商业,说实话觉得赚这里的钱太难,心里不平衡。
上海的郊县没有第三产业,或者说没有需要办公楼的产业。再好的政策也只是吸引企业在这里注册而已,然后在市中心找地方办公。所以指望做一些办公产品做企业入驻或者期待酒店式公寓产品做高端人才居住的梦想,多半会破灭
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上海的土地市场
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上海现在已经不是楼市问题,而是土地问题。
上海现在一手在开发的高端区域都是被逼出来的。城市大量可以快速开发的土地在郊县,但是未来开发只能吸引刚需人口,但是限购政策逼迫客户选择一步到位尽可能的少置换,楼市发展了二十年改善也迎来了高峰。核心区位的旧城改造成本又太高,逼着所有地产人吹着把一些外围地段吹成豪宅板块。现在中环绝对中心,当年的一城九镇,人气旺的像浦江周浦开始往高端走,人气不足的嘉定临港,这辈子就是走刚需,你以为是哪个项目力挽狂澜,其实都是被逼的。
能搅动上海的依然还是土地市场,以前会有某开发商在近郊位置拿到一块大地,然后开发个十年,开发开发着就牛逼了。现在你想再遇到这种地希望很小了。哪个开发商指望着一块地就牛逼的可能性也不大了。
但是希望小不代表没有,现在上海在玩城中村改造,如果你和政府关系牛逼是有可能撬动一块一百万方的土地的,不过现在政府也很聪明,都会自己注册公司和你合资玩了,也就是这块肥肉政府也不要什么一次性收入了,他们也有上市敲钟的装逼之心
人人都说地产从黄金到白银,其实客户被骗后慢慢领悟的过程。以前骗客户花一块钱就可以了,现在骗客户可能一百块都不行了。但为什么土地还在抢,因为没有地,可能连骗客户的机会都没有。
这条地头蛇大概说了很多,但是无奈后来这家伙也开始神智不清楚了,所以事后我也听不懂他再聊什么了,我能复述的大概就是这么多,我也不知道对错,很多东西超过我的认知范围,对错各自评判,如果大家喜欢,以后我让他多说点。
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